做养老机构的从业者或者新进入者，都做过一件共同的事情，就是去市场上考察了解一些优秀的养老机构或者对自己项目周边的竞争对手做调查。这个看似简单的考察或市调，真可谓外行看热闹，内行看门道，其实考察挺考验专业的水准。笔者结合多次考察的体会及做养老项目的经验，总结了以下七大考察观看的要点，以供大家参考。

一、看养老机构的选址与规模

经营类场所是否成功很大程度取决于项目选址，养老机构也同样，其项目所在区位条件是决定项目成败的核心关键因素之一。因为养老机构客户来源有着明显的区域属性，其经营好坏在很大程度上受到它周边环境成熟度的影响，是保证其入住率的重要前提。

因此对养老机构所处位置的环境条件，尤其是成熟度一定要先做了解，再结合物业条件和规模来评价项目经营情况，否则没有办法与自己的项目作更深入的比较和参考借鉴。

具体须了解的细节包括：

1、项目所在城市的区位及成熟度；

2、项目床位数量、建筑规模；

3、项目自然资源条件；

4、项目医疗条件，如有没有内设医疗机构？周边有没有医院？跟医院有什么关系？5、项目的交通条件，如哪些公共交通工具可以达到？从市中心到项目所需时间？

6、项目周边10公里范围内的社区资源条件，如周边有多少小区？社区入住率如何？覆盖人群有哪些鲜明的特点？

二、看房间条件与服务设施用房

养老机构居住品质是考察一家机构的主要看点之一，从硬件的角度而言，会直接体现在老人的房间空间上。除了看房间的装修和硬件配置以外，还要注意看各类型用房套型面积标准及配比情况、房间的朝向、通风条件、室内空间的面积大小、窗外的景观条件、室内的安全设计、门的宽度设计、房间内的各种安全防护措施、特殊功能设计等。

另外还须关注配套设施用房设置的情况，如餐厅、医疗保健用房、康复、药品室、多功能厅、健身、娱乐、阅览室等公共服务用房标准及占养老机构整体面积比情况。

三、看养老机构服务内容

对于养老机构而言，为入住老人提供安心和安全的服务是机构管理运营的核心内容。而服务理念和服务内容的丰富性和专业性，贯穿了整个养老机构服务的始终，决定了养老机构服务质量的高低，也是养老机构持续盈利的根本保障。

可以说服务内容是考察养老机构了解的重中之中。具体了解可以从基础服务与特色服务两个方面进行。

了解基础服务：

各种等级的照护的服务内容分别是什么？如日间照料服务，送餐服务等基础服务内容及收费方式，提供方式，使用率等。医疗服务那哪些？老人吃药怎么管理？打针怎么办？院内能不能开药？有没有医生上门服务以及急病转诊处理的方法等做详细了解。

了解特色服务：

如是否设置按摩、足疗、感官治疗、失智训练、临终关怀等个性化服务？是否有个性化的膳食服务？这些服务由谁来提供？使用情况怎么样？往往特色服务不仅是一家养老机构作为营销宣传吸引客户的重要内容，更是其核心竞争力所在，有助于养老机构的口碑传播和入住率的提升。

四、看收费标准及收费方式

收费标准是判断养老机构市场定位的核心指标之一。实际上，只要知道养老机构的床位配比和收费标准，这个项目的真正定位就可以判断出来了。在做养老机构的前期经济测算时，一般只要制定出床位结构，结合定位和当地市场的行情，定出来大致的收费标准，则其养老机构的投入产出的测算基本上就可以算出来了。

养老机构的收费标准一般包括五个方面：押金收取标准，日常费用收费标准，床位收费标准，餐饮收费标准，以及不同护理等级收费标准。另外还可以看一些收费、退费的相关政策。收费标准是该养老机构后期市场价值兑现速度的一个重要参考值。

收费方式也会决定机构的市场接受度，会影响支付者的价格标准判断。收费方式主要体现在收费、退费、转让的政策制定上。

五、看床位结构和实际入住率

通过床位结构可以看出项目面对哪些老人群体提供服务。一般可以把老人群体划分为六种类型：低龄健康老人、高龄自理老人（80岁以上）、慢病自理老人、长期照护老人、专业护理老人、失智老人。

护理型床位和自理型床位设计是完全不一样的，只要看这个机构的各类床位的配比关系就可以很清晰的判断出该项目针对的主力客群。项目的实际定位通过床位结构直接就能够判断出来。通过养老机构原定的床位结构，结合实际入住老人的情况，就可以看出来该项目市场定位的准确度如何，市场的真正需求在哪里。

功力深一点的话，通过床位的楼层分布，与各种公共空间的关系，可以看出来该机构设计的专业程度和经营理念。

六、看养老机构设备设施配置

很多人喜欢盯着养老机构内部有很多的适老化设计和老人用品用具，实际上一些更加大型的、专业化的设备设施更加重要，既是项目前期投资时的主要成本，又是后期市场推广时候的主要亮点。

一般养老机构的特色大型设备主要是在三大空间中体现：

（1）老人寝室内的床具、洁具和安全呼叫系统；

（2）公共活动空间中的特色专业设备，比如洗浴设备，水疗设备等；

（3）康复治疗室内的专业设备，例如治疗床、牵引设备、按摩机等等。

如果了解更加深入的话，还要看以下方面：厨房、洗衣房方面的专业设备情况？专业护理老人的床是什么配置标准？公共洗浴设施是什么配置标准？康复设施是什么配置标准？洗衣房、厨房内的大型设备是什么配置标准？有没有专业的助移设备等。

设备设施是养老机构除去建设成本外，前期投资的最大的一块成本。设备设施的配置水平，既能体现经营理念，又能体现专业程度。

七、看养老机构人员配置

养老机构是靠人提供服务获得收益的经营服务型机构，是人力成本敏感型行业。一般养老机构的人力成本占到运营成本的50~60%，是运营成本中最大的一项。

能够看懂养老机构的人员配置实际上是需要专业水平的，因为这首先需要了解各种人工在配比上面的标准，比如说护士、护工、社工的合理配置比例。不同的配比意味着不同的服务效果。有经验的人，重点就是看这一块。

七大要点，助你全面了解一家养老机构

在考察时需要了解到该养老机构中，护士、护工、社工人员分别有多少，是否设置了专门的医生、营养师、物理治疗师（康复师）等。人员的配比如果不够，服务的质量是肯定要打折扣的。从经营的角度而言，人员的配比是一个特别需要仔细研究的部分。

总之，做到上述“七看”或者说七大了解之后，则该养老机构的经营情况的了解可以说比较深入了。下一步要更加深入的话，就要了解该养老机构在管理制度和方法方面的东西了。一般的考察，不需要了解到这一程度，但是如果是有在营项目，尤其是竞争对手的项目，则管理层面、经营层面和操作层面的内容同样有必要做进一步的了解和研究。

任何明智的商业决策都必须依靠有价值的信息，而有价值的商业信息则靠市场考察及调查来提供。因此，要想做好养老机构的建设和运营，先从学会做好市场考察及调查开始，还是有其一定的道理。